房屋轉貸

房屋轉貸省利息,卻要留意這些事,到底是哪些事?? – 薪貸貸款中心

規劃完善
態度親切
申辦快速
總體評分

房子,可說人大部份人一生中最大的支出,為了減輕負擔,

大多會借助房貸。雖然房貸簽約年限多為 20 年或 30 年

不過,如果有需要的話,仍然有「轉貸」的彈性喔!

當新的銀行可以提供更優惠的利息更高的貸款額度

或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」。  

所謂「房屋轉貸」,就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行

借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息,

由 B 銀行代為償還,領取「清償證明」,並到地政重新設定抵押

將抵押銀行由 A 改為 B)

由於轉貸時,B 銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,

通常可提供增貸,如有申辦增貸,除了原來的房貸外,

B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性。

雖然「轉貸」有省息、增加寬限期或貸款額度等彈性,

申請房屋轉貸之前,有幾點注意事項一定要審慎評估

1.先跟原貸款銀行談:

轉貸雖然有彈性,不過,必須塗銷原銀行的抵押設定,改而設定新銀行也是有點麻煩

如果請代書幫忙跑流程,會有幾千元的費用建議在轉貸前可以先跟原貸款銀行談

若是利率太高,看原貸款銀行是否可以調降,想增貸的話,可以請他們重新估價,

就連寬限期,只要繳款正常,都有機會延長。  

2.現金流安排:

如果你轉貸的考量是為了增貸或延長寬限期,一定要仔細評估自己的現金流

確保清償能力無虞。寬限期間雖然只要繳息不用還本,

延長寬限期相當於壓縮之後還本的年限

例如:如果本來 A 銀行的房貸是 20 年,提供寬限期 2 年。

2 年後,轉貸到 B 銀行,通常年限會變成貸款 18 年,如又提供 2 年寬限期,

表示本金只剩下 16 年可以攤還,每期的付款金額將會提高不少,必須要審慎評估。  

3.原貸款是否有綁約:

別小看這個「綁約條款」的違約金,此金額大多是以「每100萬元房貸」 就要賠一、兩萬元來計算的,

整個違約金加起來就相當嚇人。 而且民眾也不要以為「自己和銀行簽了房屋貸款的契約之後,

一定不會馬上變心想換房貸、或是清償房貸, 萬一自己突然要賣屋變現、

或是房貸契約沒看清楚而想違約時, 這些都得提前清償房貸而步入違約之路,

所以要和銀行簽訂這一類的轉貸契約時, 一定要多加考慮清楚。  

4.個人信用與收入支出比

一般來說,房貸轉貸的條件通常依房子的價值和貸款人的財務條件而異。

前者為房子的鑑價,後者則為貸款人的薪資轉帳、財力證明、債信條件等。

如你有增貸或轉貸的需求,記得一定要按時繳款,維持良好的付款紀錄

如果想要增加貸款額度,但個人的收入支出比不夠的話,

可以考慮增加保證人,來為自己的條件加分。

(補充告訴你,房屋增貸跟二胎的不同,你適合申辦哪一個)  

5.善用「理財型房貸」,減輕房貸壓力又可保有資金彈性

轉貸時,就算你只是為了省息或延長寬限期,沒有增貸需求,不妨仍請銀行幫你評估,

將可增貸的額度搭配「理財型房貸」方案,不動用時不計息,動用時才需要支付利息,

且可隨借隨還,按日計算,來增加自己的資金彈性。

例如:原 A 銀行房貸為 500 萬,利息 2.1%,轉貸到 B 銀行,利息 1.88%,

房子鑑價後可多增貸 100 萬。如果目前沒有現金需求,可以搭配「理財型房貸」方案,

原 500 萬貸款為 1.88% 利息,按月繳款,而 100 萬的額度利息較高(一般都在 2% 以上),

但可隨時動用,不需另外申請,且由於仍是房貸,相較於信用貸款,利息仍低許多,

沒動用時不計算利息,沒有增貸的壓力,卻有增貸的資金彈性,是很好的資源。

 

新房貸、舊房貸轉不轉貸的考量因素有那些?

1-01  

補充:

房貸族看過來!房屋轉貸後,貸款利息怎麼報才不NG?

本局表示,房貸族為減少房貸利息支出,房屋借款常採「借新還舊」理財方式因應,

惟依所得稅法規定,列報自用住宅購屋借款利息時,

僅能就原始購屋借款未償還額度內所支付之利息列報,增貸部分之利息不得列報。

舉例說明,甲君於98年購買自用住宅時向A銀行貸款600萬元,

103年底(貸款餘額尚欠400萬元)轉向B銀行貸款500萬元(即增貸100萬元)。

若104年度支付B銀行借款利息為20萬元,

則僅能以103年底原始借款餘額400萬元占新借款金額500萬元比例計算。

因此,104年度購屋借款利息扣除額=20萬元×400萬元/500萬元=16萬元,而非20萬元。

本局進一步指出,檢附之文件除利息單據外,尚需檢附轉貸之相關證明,

如原始貸款餘額證明書、清償證明書及借還款資金流程文件等,以證明新借款與原購屋借款有關。

由於近幾年利率走低,常有民眾將原房貸轉貸至其他金融機構之情事,

惟歷經多次轉貸及時間久遠等因素,未保存相關資料,致使稽徵機關難以認定該貸款為原始購屋時所借,

而未予採認。本局呼籲,民眾列報自用住宅購屋借款利息時,應依有關規定計算,

並檢附相關證明文件,以免為了減輕利息負擔,而影響列舉扣除購屋借款利息之權益。

新聞稿聯絡人:法務二科 陳股長 聯絡電話:03-3396789轉1661 (參考網址)房屋轉貸


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