房屋轉貸

4招告訴你-你該轉貸嗎?

 

雖然房貸簽約年限多為 20 年或 30 年,

不過,如果有需要的話,仍然有「轉貸」的彈性喔!

當新的銀行可以提供更優惠的利息更高的貸款額度

或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」

 

所謂「房屋轉貸」,就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行

借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息,

由 B 銀行代為償還,領取「清償證明」,並到地政重新設定抵押

(將抵押銀行由 A 改為 B)。

由於轉貸時,B 銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,

通常可提供增貸,如有申辦增貸,除了原來的房貸外,

B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性。

 

一般購屋族多在買房時會花較多時間研究比較房貸利率和銀行方案,

因此在當下如果未能收到完整資訊,或是無法規畫對自己最好的房貸方案,

長期下來不僅繳款辛苦,也有可能多繳了利息而不自知。

因此若你現在才驚覺自己繳的房貸利率偏高,想要做轉貸,當然也是個正確的決定,

不過提醒你,雖然銀行為了搶業績,會在房貸市場上用低利搶轉貸客戶,

不過想打轉貸的如意算盤,除了要看轉貸銀行的利率,還得盤算轉貸的隱藏成本!

 

提供你四招自行檢定:你的房屋該轉貸嗎?

一:繳息正常?

只要是申請貸款,銀行除了評估擔保品的條件、價值之外,

貸款人的還款能力也是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素。

因此要求轉貸戶必須檢附至少半年的繳息紀錄,

同時銀行也會檢視貸款人的信用卡使用記錄,如果長期使用循環利息,

且在原銀行繳息記錄不正常的房貸戶,要轉貸就不一定談得到優惠利率。

二:擔保品條件好嗎?

由於小套房不是市場主力,銀行會評估物件轉手條件,再決定貸款成數。

一般來說室內坪數12~15的小坪數房型貸款成數較低,平均在6成左右,

利率也會比一般住宅的房貸高。尤其在地理條件上非學區或捷運站附近,

或套房本身公設比過高,或是位在工業區的套房物件,

銀行的審核條件就比較嚴格,因此不管是申請貸款或是轉貸,

就不見得可以談到更好條件。

三:轉貸成本要多少?

無論代辦服務費再怎麼優惠,房貸搬家的過程中,以下幾項費用是少不了的,

然而就算不找代書自己跑行政流程,也得花許多時間,

這些要算在轉貸的成本裡頭,轉貸前得先精打細算,否則可能因小失大

帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費:依各銀行規定辦理。

貸款設定登記規費:按設定金額的千分之一。

代書費:市場行情約2,500~6,000元。

塗銷費:市場行情約 1,500~2,500元。

四:利差和轉貸額度有多少?

銀行為了爭取新客戶,通常會以降低利率來吸引轉貸,

不過由於轉貸需要成本因此若是利差不高或增貸空間不大,就不一定划算

例如:如果利息相差一碼(0.25%)貸款100萬每年就省了2500元,

如果貸款金額為500萬,則省了12500元左右,就足以用來支付轉貸的手續費,

因此就可以考慮選擇轉貸。

 

其實就算不需要轉貸,還是應該經常性健檢自己的房貸情況

一方面盤點房貸的還款進度,並衡量自己的財務狀況是否可以提前還款

減輕壓力,或者透過增貸做其他理財投資規畫;另外一方面,

也要掌握市場利率的狀況,特別是使用兩階段或三階段房貸者,

要進入下一階段利率前,可向銀行爭取降息的籌碼,成為靈活運用房貸的理財達人。

 

部分資訊參考:房貸壓力大? 轉貸前別忘了解現有房貸


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